2024房地产及物管行业第26周市场分析报告 -凯发平台
一、地产行业政策及基本面跟踪情况
（一）主要政策回顾
中央政策方面，自然资源部明确收回土地优先用于保障性住房，回收价格不能高于保障房售价扣除建安成本和合理利润后的水平；住建部和金融监管总局强调要用好保交房系统，建立定期调度和通报机制；央行提出要加大对“市场 保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。6月25日，自然资源部表示，若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回；城市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协商，但不能简单按照市场评估价来收购，企业该承担自身损失的就要承担损失；收回土地优先用于保障性住房，回收价格不能高于保障房售价扣除建安成本和合理利润后的水平；自然资源部计划通过专项债券为地方政府提供资金支持。同日，住建部和金融监管总局强调保交房是促进房地产市场平稳健康发展的首要任务，建立国家、省、市三级专班联动机制，用好保交房信息系统，建立定期调度和通报机制。6月28日，央行强调要充分认识房地产市场供求关系的新变化，着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大对“市场 保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。
地方政策方面，本周北京跟进“517新政”，德宏、江门、桂林、青岛、黄石等地存量收购持续推进，杭州、珠海等地配售型保障房取得新进展。6月26日，北京跟进“517新政”，目前各地均已跟进“517新政”。北京首套利率下限下调为3.5%（原城六区内/外4.05%/3.95%），二套五环内/外利率下限下调为3.9%/3.7%（原城六区内/外4.55%/4.5%）；商贷及公积金贷款最低首付比首套下调为20%（原30%），二套五环内/外下调为35%/30%（原城六区内/外50%/40%）；多子女家庭，购买二套房认定为首套住房；购买二星级/三星级绿色建筑公积金贷款额度上浮20/30万元，a级/aa级/aaa级装配式建筑上浮10/20/30万元，超低能耗建筑上浮40万元，可叠加上限160万元。
存量回购方面，各地持续表态支持回购，包括云南德宏、江门、桂林、青岛、黄石，支持国企收购商品房作为保障用房。其中，6月23日，云南德宏购买存量商品住房的业主可享受缴纳契税额50%的购房补贴，鼓励房地产企业对“以旧换新”的消费者给予购房优惠和佣金抵扣房款，并支持地方国企收购已建成未出售商品住房；6月25日，青岛支持国企参与住房“以旧换新”收购存量房用作保障房，其中零散房源用作市场化租赁，集中房源可申请保障房认定。保障房方面，6月25日，杭州配售型保障房将省级人才纳入保障范围，申请人学历由全日制研究生放宽至非全日制研究生；6月27日，珠海拓展配售型保障性住房，首批两个项目分别位于高新区香山路和香洲区卫康路，预计筹集配售型保障房约为600套。
（二）重点城市成交情况
根据wind、cric收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为2024年6月28日，下同）
2024年第26周（2024年6月21日-2024年6月27日，下同），我们监测的53城商品房成交面积629.8万方，环比上升35.0%，同比上升4.0%，排除23年端午影响同比下滑24.6%，本周新房成交热度有所回升。
分线城市看，第26周四大一线城市商品房成交面积115.6万方，环比上升57.8%，同比上升22.0%；17个二线样本城市成交面积303.4万方，环比上升17.7%，同比上升1.6%；33个三四线样本城市成交面积210.8万方，环比上升55.7%，同比下降0.7%。月度来看，2024年6月1日-6月27日53城新房成交面积同比下降18.3%，一线、二线、三四线分别同比下降18.3%、22.4%、10.9%，6月成交较5月环比增长约21%。
年度来看，截至2024年6月27日，新房成交同比23年同期下降33.9%，其中一线、二线、三四线分别同比下降29.6%、37.1%、30.4%。
分城市来看，一线城市中北京、上海新房成交表现较好，本周成交环比增长分别为90.8%、78.1%，二线城市多数单周成交环比上升，其中苏州、南宁、福州表现突出，本周分别环比增长138.2%、93.8%、58.2%。
分区域成交看，三大经济圈长三角（18城）、环渤海（5城）、珠三角（13城）本周成交量分别为250.9万方、81.4万方、117.3万方，环比分别上升71.7%、19.0%、11.6%。其他区域方面，中西部（10城）、海西（6城）、沈长（2城）本周成交量分别为161.6万方、6.1万方、12.5万方，环比分别上升33.4%、下降58.5%、上升14.7%。
分线城市来看，3个一线城市（北京、深圳、上海）二手房成交面积100.9万方，环比下降1.7%，同比上升99.9%，11个二三线城市整体成交面积为123.4万方，环比上升5.5%，同比上升69.9%。
月度情况来看，2024年6月1日-6月27日14城二手房成交面积同比上升34.7%，一线同比上升52.7%，二三线同比上升22.8%，6月成交较5月环比增长约21%。年度来看，截至2024年6月27日，二手房成交同比下降5.5%，其中一线同比下降0.4%，二三线同比下降9.1%。
房产中介口径二手房数据来看，本周74城二手房日均成交2198套，环比下降2.5%，同比增长65.0%。累计来看，2024年1月1日-6月27日同比增长3.4%。
挂牌来看，6月前27天74城房地产中介口径二手房日均挂牌1.50万套，同比增长1.1%，最新一周挂牌环比下降4.5%，同比增长14.7%。来访情况来看，本周74城房产中介来访环比下降3.7%，同比上升25.6%。
（三）重点城市推盘及库存跟踪根据wind收集的各主要城市推盘、库存数据以及中指院的重点城市开盘去化数据（数据更新日期为2024年6月28日，下同）：本周（2024年6月21日-2024年6月27日，下同），我们跟踪的11城市商品房单周推盘面积为206.6万方，环比上升6.5%，同比上升38.6%，6月底推盘意愿明显回升，带动成交上行。月度数据来看，2024年6月前27天11城商品房推盘面积环比上升24.2%，同比下降25.8%。
本周全国11城市商品房批售比（推盘/成交，移动平均3个月）为1.11，环比下降0.01，11城住宅批售比为1.05，环比下降0.01。
库存方面，本周我们跟踪的11城商品房库存总量环比下降0.3%，其中一线环比上升0.1%，二线环比下降0.9%，三四线环比下降0.2%。去化周期方面，本周11城商品房去化周期34.45个月，环比上周上升0.19个月，11城住宅去化周期15.92个月，环比上周下降0.05个月，去化周期仍处于高位。
（四）全国土地市场供给成交情况此前我们采用的wind百城土地数据监测近期土地市场供给、成交及热度变化，然而从20年下半年开始，wind百城土地数据出现一定程度的更新缓慢或缺失。从绝对量来看，我们以中指院300城为源数据，匹配wind百城对应城市土地出让金规模，发现近数月以来，两个口径数据之间差值较此前明显变大。因此2021年第3周起，广发证券房地产小组土地市场监测数据源由wind百城土地数据切换为中指院300城土地数据。根据中指院统计的全国300大中城市数据（数据更新日期为2024年6月28日，下同），2024年第25周商住土地供应总建筑面积为1196.9万方，环比上升23.0%，同比下降21.6%。成交方面，2024年第24周商住土地成交606.9万方，环比上升22.7%，同比下降40.0%。
综合供给和成交，2024年第25周商住土地供销比（移动平均3个月）为1.36，环比上升0.02，住宅土地供销比（移动平均3个月）为1.41，环比持平。出让金方面，2024年第25周商住土地成交出让金为236.3亿元，环比下降18.3%，同比下降70.1%。分线城市来看，本周一线出让金为8.0亿元，环比下降92.9%，二线出让金为142.1亿元，环比上升43.8%，三线出让金为86.3亿元，环比上升10.2%。累计来看，2024年6月前27天中指院300城商住土地出让金同比下降49.0%，截至2024年6月27日，商住土地累计出让金同比下降37.6%，土地成交热度低位。分线来看，一线、二线、三四线城市累计出让金同比分别下降33.5%、39.9%、36.5%，各类型城市出让金均下滑。
溢价率方面，2024年第25周商住土地成交溢价率（移动平均三个月，下同）为3.7%，环比持平。分线来看，一线城市溢价率为2.9%，环比持平，二线城市溢价率为4.0%，环比上升0.1pct，三线城市溢价率为3.5%，环比下降0.2pct。
二、重点公司跟踪情况
融资方面，本周两家房企发行中期票据，滨江发行短期融资券，金融街发行公司债券，规模总计34亿元。融资成本方面，保利发展、金融街、海宁皮城所发行金融工具均较可比债券利率有所下降，滨江集团融资成本环比持平。拿地方面，本周两家房企披露拿地。其中，滨江集团6月新增1宗地，总地价12.5亿元，权益比例为100%；城建发展6月新增3宗地，总地价11.9亿元，权益比例为51%。
6/23华侨城a6月23日起6个月，控股股东华侨城集团拟增持公司股份预计金额1.65~3.3亿元，其现持股38.6亿股（占总股本47.97%）。6/23荣盛发展2023年7月21日至2024年6月19日，控股股东荣盛控股累计减持公司股份1.64亿股（占总股本3.8%），减持后持股17.77亿股（占总股本40.9%）。6/24汇丽b（a）截至6月21日公司累计回购股份747.7万股（占总股本4.10%），回购金额1044万元，回购均价1.40元/股；（b）股东浦东资产无偿划拨726万公司股份（占总股本4.00%）至浦东锐祎完成过户登记，二者为一致行动人，合计持股1423万股（占总股本7.84%）。6/24华夏幸福6月24日3名高管合计增持股份181.8万股（占总股本0.05%），金额190.9万元，增持后合计持股459.2万股（占总股本0.12%）。6/25st迪马截至6月21日，增持计划完成，控股股东东银控股一致行动人累计增持3200万股（总股本1.28%），增持金额3001万元，增持均价0.94元/股，现控股股东及一致行动人合计持股11.1亿股（总股本44.41%）。6/25华联股份（a）控股股东华联集团集团拟于3个月内增持公司股份预计金额3000~6000万元，其现持7.62亿股（占总股本27.82%）；（b）截止6月24日，华联集团通过集中竞价方式增持公司股份1192.8万股（占总股本0.44%），增持金融1336.51万元，增持均价1.12元/股。6/25汇丽b截至6月24日公司累计回购股份984.2万股（占总股本5.42%），回购金额1446.9万元，回购均价1.47元/股。6/25京投发展持股5%以上股东股东程少良拟减持股份不超过2222.3万股（占总股本3.00%），其现持股1.17亿股（占总股本15.78%）。6/27保利发展截至2024年6月27日，公司持股5%以上股东泰康人寿及其一致行动人泰康资产累计转让公司股份1.43亿股（占总股本1.21%），减持后持有公司股份7.28亿股（占总股本6.08%）。6/28中国金茂4月10至6月28日，控股股东中化香港累计购入股份1.6亿股（占总股本1.2%），其现持股51.8亿股（占总股本38.4%）。
识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明22/ 30[table_pagetext]跟踪分析|房地产6/24中国海外宏洋集团委任罗兵咸永道为公司2024年核数师。6/24滨江集团子公司爱义公司拟向中信银行申请授信，额度25.92亿元。6/24东百集团子公司坊巷酒店拟向中国银行申请借款1000万元，期限3年。6/24大连友谊公司拟向武汉信用发展公司申请贷款1亿元，期限1年，利率7%。6/24万科a公司向交通银行申请借款15亿元，期限10年。6/25招商蛇口控股子公司深圳招华会展向中国邮储银行申请贷款20亿元，期限3年。6/25首开股份公司持股公司润和信通拟向工商银行申请贷款14亿元，期限15年。6/25海泰发展全资子公司海泰方通向天津农商行申请授信额度1000万元。6/25中交地产（a）为3家房地产项目公司合计提供1.24亿元财务资助，期限1年，均不计息；（b）子公司中交鑫盛向浙商银行申请贷款6.6亿元，期限5年。6/25亚太实业持股5%以上股东兰州太华所持部分公司股份将被司法拍卖，总规模880万股（占总股本2.72%）。6/26海南机场（a）全资子公司海口空港研发向中国农业银行贷款2.4亿元，期限20年；（b）全资子公司海口空港物流向国家开发银行贷款4.67亿元，期限20年。6/26中国武夷全资子公司东侨武夷向厦门国际银行申请融资4亿元。6/26苏宁环球两子公司向徽商银行申请授信额度，合计金额6000万元。6/26滨江集团控股子公司星滨公司拟向平安银行申请贷款1.1亿元。6/26湘财股份全资子公司哈高科营养品向龙江银行贷款900万元，期限12个月。
三、地产开发板块投资观点
本周新房及二手房网签成交规模环比持续提升，其中新房单周成交规模突破600万方，达到24年年初以来最高水平，进入年中业绩冲刺期房企推盘放量，叠加517新政后各地政府大力度跟进，前期观望需求入场，市场景气及成交水平改善明显。从前瞻指标来看，本周中介二手房来访、认购量环比有所回落，而后续7月为房地产传统淡季，当前较高的规模持续需要政策的进一步支持。政策端来看，本周北京跟进放松需求端政策，对进一步坚定市场信心起到较为重要的作用，6月7日国常会上对地产定调要进一步储备去库存、稳市场的政策措施，央行二季度例会上也再次提到要充分认识房地产市场供求关系的新变化，着力推动已出台金融政策措施落地见效，当前市场表现并未达到理想预期，后续政策节奏仍值得期待，关注后续政策落地情况及对基本面量价的影响。
四、物业管理板块投资观点
本周恒生指数下跌1.7%，物业板块平均下跌1.8%，其中龙头央国企下跌2.0%，龙头未违约民企下跌2.4%，龙头违约民企下跌5.9%，物业板块整体动态pe5.5x，环比下降。
五、风险提示
未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期，三四线需求大幅下滑，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等；未来融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
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